本文来自微信公众号“中国房地产报”
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一头抓投资，一头抓销售，这是今年房企要抓好的两件大事。
中房报记者 李叶 高拯坤丨北京报道
在每一轮挂掉和坠入困境的房地产企业中，近八成是因为资金链断裂。在当前融资和偿债的双压态势之下，一头抓投资，一头抓销售，没有一个房企可以绕开这两件大事。
4月将近尾声，2020年房地产上市公司业绩报告发布已落幕。中国房地产报记者通过梳理数据发现，2020年TOP50房企总销售规模已突破10万亿元，其中千亿规模房企扩容至41家，权益销售额超7.6万亿元。
销售规模提升背后，是房企对销售回款率的极端重视。在2020年TOP50房企中有30家公布了回款率数据，低于80%的仅3家。不少房企在刚刚的业绩发布会上都明确表示，将继续“抓销售，促回款”。
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销售三甲还是碧恒万
从销售额来看，2020年千亿销售额的房企扩容至41家，彰显出房企对销售规模的追逐。
全口径销售榜单三甲仍是碧桂园、中国恒大、万科A。融创中国、保利地产、中国海外发展、绿地控股、世茂房地产、绿城中国、华润置地紧随其后，
从全口径销售额增幅来看，2020年全口径销售增幅超20%的房企达19家。其中金隅集团以86%的销售增长位列榜首；龙光地产、中国金茂、绿城中国、建业地产全口径销售额增幅也超过40%。
在多数房企奋起直追的过程中，也不乏“开倒车者”，新城控股、绿地控股、首创置业、华夏幸福销售甚至出现负增长。其中，销售额降幅最多的是华夏幸福，2020年销售额同比骤减37%。
另一方面，销售权益比例越高的房企，锁定利润能力更强，反之利润空间有限。
头部房企对于权益销售额的重视不可小觑，碧桂园自2018年起就表示只披露权益销售额。在2020年业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌更表示，有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长，并保持各项经营指标同步增长。
从2020年权益销售额排名来看，中国恒大、碧桂园、万科分别以6690亿元、5707亿元、4557亿元的权益销售额继续占据行业前三地位。
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23家房企权益额占比不足7成
从权益销售占比率数据看，TOP50房企中有23家权益销售额占比不到70%。
其中，景瑞控股、首创置业、绿城中国三家房企权益销售额占比不足50%，也就是说，不到总销售额的一半。
对于近半数房企权益销售额占比不到70%的现象，IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，房企提高合作开发占比有些是主动而为，出于降低表观负债，让债务指标回到“三条红线”内；还有一种是在资金压力下被迫的行为，实际上是一种融资行为，这就牺牲了销售额中的权益占比。
柏文喜称，前有“三道红线”的压力，后有央行和银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。导致很多房企资金压力加大，不得不对外扩大合作开发的规模，销售额中的权益占比就会因此下降。
他认为，对于房企来讲，合并报表可以把很多负债移除表外，然后把表观负债率降下来，从表观的财务数据上来看，可以优化净负债。这样一来有可能提升资信评级，对于改善房企的融资条件有所帮助。
“但是因为销售额权益占比的下降，有可能会影响规模利润。对于房企业绩，尤其是对业绩的成长性方面，会有一些负面的影响。”柏文喜分析称。
“房企合作拿地、合作开发成为重要趋势。”诸葛找房平台分析师陈霄也认为，在当前融资环境趋紧和调控政策不断深化的背景下，合作开发可以分散风险，减小资金压力，并且可以实现规模扩张目标。
陈霄提醒说，值得注意的是，“房企合作开发可能带来的效率以及质量问题，也会成为一大挑战”。
记者注意到，权益销售额占比仅为41.57%的首创置业，销售额在2020年也出现了负增长。对于销售情况的不理想，管理层在业绩发布会上解释，“2020年疫情对宏观经济带来持续性影响，叠加整体调控趋严，以及金融管控深化等因素，首创置业的运营面临挑战，使得业绩承压。此外，部分二级开发项目销售速度和价格不及预期，高毛利的一级项目也未能上市。”
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回款率冠军竟是华侨城
权益销售额以外，头部房企对销售回款率愈发看重。2020年TOP50房企中有30家公布了回款率数据，低于80%的仅3家。
公布数据的30家房企中，华侨城A回款率最高，达到了98%，其次是中国海外发展，为95%。前五名还包括保利地产、远洋集团和大悦城，回款率均为93%。低于80%的是富力地产、正荣地产和越秀地产，回款率分别为78%、75%和70%。
需要强调的是，虽然荣获回款率冠军，但华侨城A的权益销售额占比并不高，仅为58.75%，在50家房企中排名第42位。
“拥有优质金融合作机构及产品受市场青睐的企业在未来的回款率上将更占优势。”中指研究院企业研究副总监刘水表示，2021年房企为了加快回款，主要会采取三种策略，一是积极调整房贷合作银行；二是积极增加网签速度较快城市的销售比例；三是转变KPI考核方式，加强回款率考核。
目前，部分城市银行放贷收紧，大环境不景气下房企势必要从自身寻找突破口。克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣说，房企要促回款，就必须要优化项目运营，加快周转，加快项目去化速度。
中国房地产数据研究院院长陈晟亦表示，房企要注意产品与市场的匹配程度，以及高地价问题。回款率实质的要求是追求真实的规模、销售和利润，建议房企要密切观察政策变化，特别是各种限价限售限资金政策，要未雨绸缪提前准备好相应的储备措施。
陈晟分析称，2021年房企最大的不确定性仍然来自政策，例如调控的再次升级，金融、市场管控加码等。这会使房企销售回款存在执行层面的不可控。
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高杠杆由财务转向经营
2020年房企销售目标完成率和2021年销售目标增幅情况，同样值得品味。
根据榜单，2020年共计有29家房企公布了销售目标，有26家房企完成。其中时代中国完成率最高，为122%。此外，还有10家房企超额完成了销售目标。未完成目标的是融创中国、中国海外发展和绿地控股，完成率分别为96%、94%和89%。
“2020年销售目标完成率高的房企都具备一个特点，那就是企业战略非常清晰，执行也非常坚决。”陈晟分析称，销售目标完成率高的房企有的增量和存量市场共同推进，有的城市更新做得非常扎实，有的产城融合思路清晰，有的收并购做得风生水起。
至于完成率较低的房企，陈晟认为，这些房企要么是收并购过于偏重商业资产，资产负债率过高导致金融不稳定，要么是项目布局过于偏重高价地王、限价项目。这些房企往往执行转换力弱，依旧是传统的拿地模型，没有清晰的存量和增量并行的发展模式。
刘水则表示，2020年房地产行业韧性很强，房企大多数均完成了销售目标，这主要在于发展战略积极，把握住了城市节奏。同时部分国企背景的房企有充裕资金支持，使得增速较高。至于完成率偏低，主要是商业占比较高，受疫情影响大增长困难的房企。
“整体看2020年规模房企的业绩目标完成情况不及2018、2019年同期。目标完成率超110%的房企数量不及2019年，目标完成度在90%-100%的房企数量有所提升。”朱一鸣表示。
即便如此，2021年还是有不少房企制定了较高的销售目标。在26家公布2021年销售目标的房企中，宝龙地产28.8%的销售目标增幅最高，达到了1050亿元；其次是绿城中国增幅24%，达到了3100亿元。销售目标增幅超过20%的还有佳兆业、龙光地产与合景富泰。后三名是中国恒大、新城控股和融信中国，目标增幅均低于4%，分别为3.7%、3.6%和3.1%。
“2021年销售目标增幅较大的房企，基本都是已经明确双轮驱动布局，或者产城模式得到验证可以复制的企业。”陈晟认为，这些房企下一步势必会加大土地储备和布局。
刘水表示，整体看房企制定销售目标比较理性，500亿元-1500亿元销售阵营的部分企业对规模要求并未懈怠。因为这些房企有的土地储备丰富，有的重点布局市场表现好的的长三角和珠三角地区，还有的运用多元手段保障销售增速，持续快周转。
当前，房地产金融监管趋严，房企融资面临困难。房企“三道红线”和银行业房地产贷款集中度两项政策实施，限制了房企融资端资金来源和销售回款。对此，刘水建议，2021年房企要从债务融资转向权益融资、从财务高杠杆转向经营高杠杆、从投资拉动转向运营驱动。
朱一鸣分析表示，2020年房企营业收入增长放缓、销售毛利率与净利率下降是普遍现象。在刚刚过去的2021年3月，房企面临的整体政策环境边际趋紧，以居住住房需求仍存在，房企销售窗口期将持续。目前房企运营驱动初露成效，但未来资金压力尚存，房企需继续降本增效。此外，供地“两集中”也是房企面临的新挑。
对于未来房地产行业发展趋势这个很多人关切的议题，易居企业集团CEO丁祖昱提醒说，一方面行业肯定是步入无增长时代，销售面积保持在17亿平方米，销售金额可能还会增长；另一方面，房企还是要快速去杠杆。
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责任编辑：刘万里 SF014
原标题：最难的2020年房企做得并不差
